杨状律师，法学学士，经济法学硕士，目前执业于上海，专注于公司商务、民事维权、刑事辩护及知识产权案件。
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| 大状说法：行使先履行抗辩权不构成违约! |
| 来源：本站 点击：1935 时间：2020-02-22 12:24:14 |
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行使先履行抗辩权不构成违约
名词解释：先履行抗辩权
先履行抗辩权，是指在双务合同中应当先履行义务的一方当事人未履行或者不适当履行，履行期限到期的相对方享有不履行、部分履行的权利。先履行抗辩权适用于以下情形：
1、应当先履行的当事人不履行义务，已到履行期的应当后履行的相对方享有不履行合同的权利。例如出租方不交付租赁物，承租方有权不付租金。
2、应当先履行的当事人不适当履行合同造成根本违约，对方当事人享有不履行的权利。例如卖方交付伪劣商品、买方有权不付货款。
3、应当先履行的当事人不适当履行构成部分履行，对方当事人有权就未履行部分拒绝给付，只对其相应给付。
法律条文依据：
《中华人民共和国合同法》
第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
典型案例：
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
案号：（2017）沪02民终3869号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王某，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：黄某，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：倪某，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：高某，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：倪某浩，汉族，住上海市。
原审第三人：上海A房地产经纪有限公司，住所地上海市。
原告倪某、高某与被告王某、黄某房屋买卖纠纷一案，向一审法院提起诉讼。
倪某、高某、倪某浩向一审法院起诉请求：王某、黄某交付系争房屋和停车位，协助倪某、高某、倪某浩办理系争房屋和停车位的过户手续；同时王某、黄某承担违约损失40万元。
王某、黄某向一审法院反诉请求：解除其与倪某、高某、倪某浩签订的房地产买卖合同和补充条款，倪某、高某、倪某浩按合同约定承担违约责任，支付违约金80万元。
一审法院认定事实：2015年5月22日，倪某、高某、倪某浩(乙方)，王某、黄某(甲方)在A公司的居间介绍下，签订了上海市系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定成交价为4,480,000元，并约定甲方于2015年7月31日前腾出房屋交付乙方；双方并确认2015年10月31日之前向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。合同第九条第三款约定：乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起七日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的七日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除全额房价款的20%作为乙方向甲方支付的违约金，余额返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。第十条第三款约定：甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的七日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知书之日起的七日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起七日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按全额房价款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。补充条款(一)之付款协议2内容为：甲方同意乙方通过贷款银行申请人民币壹佰捌拾万元整贷款的形式支付第贰期房价款，乙方应于签订买卖合同后向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于上述房屋交易过户当日以现金方式将其补足并支付给甲方。付款协议3、乙方应于上述房屋交易过户当日前支付给甲方第叁期房价款共计人民币壹佰壹拾捌万元整。当日，倪某、高某、倪某浩、王某、黄某还签订了《房地产买卖合同》之补充条款，内容为：“……1、甲(王某、黄某)、乙(倪某、高某、倪某浩)双方约定该房屋价格为人民币伍佰贰拾柒万贰仟元整，此价格为甲方出售房屋实际净到手之价格，买卖过程中产生的相关税收及费用皆由乙方支付；2、甲、乙双方现同意将上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的价格变更为人民币肆佰肆拾捌万元整。另外乙方支付给甲方上述房屋的装修补偿款共计人民币柒拾玖万贰仟元整，该笔款项乙方应于甲乙双方上述房屋交易过户当日前支付给甲方；3、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份。本协议上述条款如与该房屋签订的《上海市房地产买卖合同》相冲突则以本协议为准”与此同时，倪某、高某、倪某浩、王某、黄某就上海市中潭路100弄82、118室号(部位：137)的车位签订了《上海市房地产买卖合同》，约定车位价值108,000元，车位交付日期为2015年7月31日，办理过户手续日期为2015年10月31日。补充条款(一)付款协议约定：乙方应于上述地下车位交易过户当日前一次性支付给甲方车位价款人民币壹拾万零捌仟元整。房地产买卖合同签订期间，倪某、高某、倪某浩于2015年5月13日支付定金100,000元，5月25日支付房款1,400,000元，6月29日支付500,000元。王某、黄某收到前述款项后曾要求倪某、高某、倪某浩继续付款，但倪某、高某、倪某浩未允。绮思公司曾组织双方协调，但未果。2015年7月31日，王某、黄某未和倪某、高某、倪某浩办理系争房屋和停车位的交付手续。2015年10月31日，双方亦未办理系争房屋和停车位的过户手续。
另查，2015年5月22日，倪某、高某、倪某浩和案外人连某某、夏某某签订了上海市房屋的《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋成交价为350万元，双方约定交房日期为2015年10月31日，并确认2015年9月30日办理房屋过户手续。2015年10月20日，双方在法院达成调解协议：一、连某某、夏某某和高某、倪某、倪某浩在2015年10月25日前共同到房地产交易中心办理上海市普陀区房屋的产权过户手续，相关税费依法缴纳；二、高某、王某、倪某、倪某浩在收到全部房款之日起三日内将上海市普陀区房屋实物交付给连某某、夏某某；三、任何一方当事人违反调解协议主文第一项或者第二项，违约方应当按照原合同承担违约责任；四、连某某、夏某某和高某、倪某、倪某浩在按照调解协议主文第一项和第二项履行的情况下，双方永久放弃按照原合同的约定向对方追偿违约金的权利；五、双方无其他争议。该房屋产权于2015年11月13日登记在案外人连某某、夏某某名下。
再查，坐落上海市房屋及上海市中潭路100弄254、302、304、306号室号(地下1层车位131)的产权人为倪某、倪一平、孙瑜。上海市房地产登记簿显示共有人及共有情况：共同共有。
一审法院审理中，倪某、高某、倪某浩表示，王某、黄某不协助倪某、高某、倪某浩办理银行贷款手续，不将系争房屋交付倪某、高某、倪某浩存在违约。对此，王某、黄某称，申请银行贷款手续所需的复印件均交给了中介公司，不存在王某、黄某拒绝协助事宜。至于不交付系争房屋，虽然房地产买卖合同约定除银行贷款外的钱款在办理过户手续当日前付清，但在中介公司的协调下，倪某、高某、倪某浩有过口头承诺，在房地产买卖合同签订后支付后续房款，但倪某、高某、倪某浩仅支付50万后就不再支付房款，使得双方产生矛盾，故王某、黄某未交付房屋。同时，倪某名下有两套房属限购对象，系争房屋在2015年10月31日无法办理产权过户手续。即使依照倪某、高某、倪某浩所言过户前支付房款，但倪某、高某、倪某浩也没向王某、黄某支付房款。
绮思公司向法院表示，王某、黄某提供了身份证件的复印材料给公司，用以协助倪某、高某、倪某浩办理银行贷款手续。但因倪某、高某、倪某浩名下的上海市房屋出售发生问题，所以倪某、高某、倪某浩、王某、黄某间的房屋买卖事宜一直拖着未办。
倪某、高某、倪某浩称，倪某、高某、倪某浩名下的上海市房屋产权于2015年11月13日登记在案外人的某某，倪某、高某、倪某浩已不属于限购对象，系争房屋可以办理过户手续。对此王某、黄某认为，系争房屋不能过户的原因在倪某、高某、倪某浩，且倪某、高某、倪某浩亦未支付房款，因此王某、黄某可以要求与倪某、高某、倪某浩解除系争房屋和停车位的房地产买卖合同。
倪某、高某、倪某浩书面申请撤销了要求王某、黄某给付违约金的诉讼请求。王某、黄某向法院提供招商银行股份有限公司上海天目支行出具的“注销抵押证明”，证明王某、黄某于2015年10月20日结清上海市房屋的银行贷款人民币170万元整。
倪某、高某、倪某浩称，依照合同约定，房款1,180,000元应当是过户之后再支付。就房款给付而言，应当是于办理过户手续时同时进行。目前，倪某、高某、倪某浩欠付房款连同车位费共计3,380,000元，如果法院判决继续履行的话，倪某、高某、倪某浩愿将3,380,000元交法院代管。如果法院认为倪某、高某、倪某浩1,180,000元在过户前应支付王某、黄某，但因王某、黄某未在2015年7月31日前交付房屋，已构成违约，倪某、高某、倪某浩方有权行使先履行抗辩权而拒付房款。
一审法院认为，倪某、高某、倪某浩、王某、黄某就系争房屋及停车位签订的两份《上海市房地产买卖合同》及系争房屋《房地产买卖合同》之补充条款，系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。依照相关政策，2011年1月31日之前子女和父母共同共有的房屋不认定为名下有房，倪某、高某、倪某浩倪某和父母共同拥有的上海市房屋产权系2011年1月前取得，故倪某、高某、倪某浩方不属于限购对象。审理中，倪某、高某、倪某浩、王某、黄某双方签订的《房地产买卖合同》及补充条款外，双方未对支付房款再做约定，王某、黄某亦未提供相应的证据证明双方对支付房款另作过约定，故对王某、黄某称倪某、高某、倪某浩未依约提前付款用以支付王某、黄某银行贷款的主张，法院不予采纳。由此，王某、黄某未按照房地产买卖合同及补充条款约定向倪某、高某、倪某浩交付系争房屋和停车位的行为构成违约，应承担违约责任。至于王某、黄某称，倪某、高某、倪某浩未按时支付后续房款，亦未在约定时间内要求王某、黄某办理系争房屋的过户手续，故倪某、高某、倪某浩的行为构成违约。对此倪某、高某、倪某浩表示，在倪某、高某、倪某浩支付近半房款的情况下，王某、黄某仍未交付房屋，倪某、高某、倪某浩未付款系行使先履行抗辩权，不构成违约。依据相关法律，当事人互负有债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据上述，王某、黄某未交付房屋和停车位已构成违约，因此倪某、高某、倪某浩行使先履行抗辩权成立，故王某、黄某认为倪某、高某、倪某浩未付后续房款构成违约的主张，法院不予采纳。针对本诉，倪某、高某、倪某浩申请撤销了要求王某、黄某支付违约金的诉讼请求，无不妥，法院应予准许。现倪某、高某、倪某浩已将房地产买卖合同(含系争房屋和停车位)及补充条款中装修款共计3,380,000元交于法院代管，在王某、黄某未提供证据证明房地产买卖合同无法继续履行的情况下，对倪某、高某、倪某浩要求继续履行房地产买卖合同的诉讼请求，于法有据，法院应予支持。同理，对王某、黄某要求解除《上海市房地产买卖》及房地产买卖合同之补充条款的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。至于王某、黄某要求倪某、高某、倪某浩支付违约金的诉讼请求，依照前述，法院亦不予支持。
一审法院判决如下：一、王某、黄某应于判决生效之日起十日内向倪某、高某、倪某浩办理上海市房屋产权及上海市中潭路(部位：137)停车位的交付手续；二、倪某、高某、倪某浩应于判决生效之日起十日内给付王某、黄某人民币3,380,000元；三、王某、黄某应于判决生效之日起十日内协助倪某、高某、倪某浩办理上海市房屋产权及上海市中潭路100弄82、118室号(部位：137)停车位产权过户至倪某、高某、倪某浩名下的手续；四、对王某、黄某的诉讼请求，不予支持。
一审判决后，王某、黄某不服一审判决，提起上诉。
王某、黄某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：被上诉人委托绮思公司出售位于房屋(以下简称“系争房屋”，同时委托绮思公司购买上诉人房屋。因被上诉人与案外人的交易出现问题，被上诉人不愿出售其房屋，无力购买上诉人的房屋。被上诉人不愿继续出售房屋，绮思公司通知终止合同，导致上诉人与被上诉人的合同不能履行。因此被上诉人是解除合同的违约方，故一审判决应当纠正。
倪某、高某、倪某浩辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。上诉人伙同绮思公司涨价人民币(以下币种均为人民币)50万元，绮思公司为获得涨价分成，恶意拖延办理房屋过户手续。被上诉人从未提出解约，购房合同应当继续履行。
绮思公司辩称，同意上诉人意见。被上诉人因与案外人的交易出现问题，因而与上诉人协商，双方达成一致，被上诉人既不出售其房屋，也不再买上诉人房屋。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋及停车位签订的两份《上海市房地产买卖合同》及系争房屋《房地产买卖合同》之补充条款，系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。上诉人主张被上诉人未能按时交纳房款，但被上诉人于合同约定时限内已经交付房款200万元，被上诉人并未提供证据证明双方变更了付款期限，故该意见一审法院不予采纳并无不当。上诉人应当按约定时限交付房屋，上诉人未能交付房屋，因此被上诉人未支付后续款项及过户手续，一审法院认为可依法行使先履行抗辩权不为违约，该意见并无不当。至于上诉人主张被上诉人限购，一审法院对照相关政策，认定被上诉人不属于限购对象。况且上诉人也明知被上诉人已经出售自有房，故上诉人以限购为由解除合同，一审法院不予采信，并无不当。至于上诉人、绮思公司称双方已经达成一致意见，不再买卖系争房屋，并无证据予以证明，尤其是绮思公司在作为房地产经纪公司参与的情况下不制作相关书证，有违常理，故本院对上诉人、绮思公司的上述意见不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币60,506元，由上诉人王某、黄某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 任思琦
杨状律师评析：
本案系一起买卖双方签订了《房屋买卖合同》后，双方关于合同履行问题产生纠纷，涉及的主要问题系倪某、高某、倪某浩未付后续房款是否构成违约？
依据相关法律规定，当事人互负有债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中在倪某、高某、倪某浩支付近半房款的情况下，王某、黄某交付房屋的时间点已到，其应当先履行交付房屋的义务，然其仍未交付房屋，故倪某、高某、倪某浩未付款系行使先履行抗辩权，不构成违约。根据上述规定，王某、黄某未交付房屋和停车位已构成违约，因此倪某、高某、倪某浩行使先履行抗辩权成立，故王某、黄某认为倪某、高某、倪某浩未付后续房款构成违约的主张，法院未予采纳。
相对于此类案件，实践中有些房产中介在《房屋买卖合同》中有关房款支付的时间点会约定办理过户登记当日支付部分房款，由于约定不明，很多时候在过户当日履行时卖家可能会要求买家先付款再办理过户手续，而买家可能会要求卖家先办理过户手续再付款，进而引发纠纷，对于此类问题将会涉及到“同时履行抗辩权”的问题，《合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。为减少此类不必要的潜在纠纷，交易双方及房产中介应在合同条款中将双方履行义务的时间明确约定清楚，避免给当事方留下钻空子的机会。
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