杨状律师：交易的房屋被查封无法过户，买方可解除合同！
名词解释：法定解除
法定解除是指合同在成立后出现了法律规定的特定情况，守约方有权依法解除合同的情形。当事人一方行使法定解除权，将合同解除，不必征得对方的同意。需要注意的是，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律条文依据：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
典型案例：
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
案号：（2015）沪一中民二(民)终字第1519号
上诉人（原审原告）薛某。
上诉人（原审被告）王某。
原告薛某与被告王某因房屋买卖合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼。
薛某诉称，2014年10月5日，薛某、王某于上海市签署了《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定王某向薛某出售系争房屋，该房屋的房地产权证号为闵2014012036，合同总价为380万元。2014年10月25日为办理该房屋过户，薛某、王某又签署了《上海市房地产买卖合同》。《上海市房地产买卖合同》第六条约定，双方应在2014年12月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《上海市房地产买卖合同》第十条约定，如王某未能按期将该房屋交付（包括房地产权利转移）给薛某（乙方）的，应按照薛某已付金额日万分之五支付违约金外，还应支付房屋总价款20%的赔偿金。上述合同签署后，薛某已根据合同的约定向王某共支付了购房款200万元，剩余的购房款将通过银行贷款的方式支付。然而在买卖合同签署后，因王某与他人的债务纠纷，该房屋于2014年11月3日被某法院查封，致使无法完成过户。由于该房屋已被法院查封，且查封期限长达两年，现距离双方约定的申请过户日期也已远超过20日，根据双方合同约定薛某有权解除合同，故薛某起诉至法院，请求判令：1、解除薛某、王某于2014年10月5日签署的《房地产买卖合同》和《补充协议》及2014年10月25日签署的《上海市房地产买卖合同》；2、王某向薛某返还购房款200万元；3、王某向薛某支付解除合同违约金76万元及逾期交付房屋违约金7万元（按薛某已付金额日万分之五计算，自2014年12月21日起计算至合同解除之日止）；4、王某赔偿薛某合同公证费6,500元，佣金3万元。
王某辩称，不同意薛某的诉讼请求。1、系争房屋经沂南法院拍卖所得，取得了房屋的房地产权证后再出售于薛某，现房屋被查封并非王某之过错；2、沂南法院已经驳回了申请查封人的请求，现在复议中，双方的买卖合同还有履行的可能，在实际交付之前王某愿意按照银行贷款利率来赔偿薛某的损失；3、如果法院判决解除合同，王某同意返还房款200万元，但是对于解除及逾期交房违约金认为过高，要求法院予以调整；4、薛某主张的解约违约金及交付违约金已经可以包含公证费和佣金损失。
原审查明，上海市闵行区吴中路***弄***号502室房屋（以下简称系争房屋）的产权人原为案外人刘某、宋某及刘某2。2012年12月31日，王某向某法院申请强制执行由某公证处制发的（2012）沪金证字第4000号公证债权文书，执行过程中该院裁定拍卖刘某名下的系争房屋，并委托某公司对系争房屋进行评估，估价为人民币（以下币种相同）334.10万元，2013年10月8日该院发出拍卖委托，临沂万丰拍卖有限公司分别于2013年11月13日、12月3日进行公开拍卖，均因无人竞买而流拍，流拍保留价285万元，王某申请以流拍保留价抵债。某法院于2014年1月13日作出（2013）沂南执字第174-2号执行裁定书，裁定将系争房屋以流拍保留价285万元交付王某抵偿执行标的款，过户给王某。此后王某取得了系争房屋的产权。2014年10月5日，王某（出卖方、签约甲方）与薛某（买受方、签约乙方）经某公司2（以下简称某公司2）居间介绍就系争房屋买卖签订《房屋买卖合同》一份，约定：房地产转让价款为380万元，甲、乙双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订买卖合同当日通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款200万元，乙方应于签订示范合同后七日内向银行申请贷款，贷款的房款期限以贷款银行规定的或借款合同约定为准，尾款2万元；甲、乙双方应于2014年12月20日之前向房地产交易中心申请办理产权过户等。同日，王某（出卖方、签约甲方）与薛某（买受方、签约乙方）还签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方同意该物业的实际转让价格为380万元，双方同意将该物业转让总价分离为房屋价格315万元及装修补偿费65万元，装修补偿款65万元乙方承诺于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付给甲方。签约当日，薛某向中介公司支付10万元定金，中介公司于10月5日、10月27日分两次将该款转付王某。2014年10月25日，王某（出卖方、签约甲方）与薛某（买受方、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于吴中路***弄***号502室房屋出售给乙方，建筑面积为123.28平方米，转让价格为315万元；甲、乙双方同意甲方于2014年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，双方在2014年12月20日共同向房地产交易中心申请办理转让过户；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，甲、乙双方同意乙方有权单方解除合同，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金的赔偿金；除另有约定外，该房地产内的附属设施设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；甲方承诺于签订本合同后半年内迁出甲方原有户口、户口押金计3万元，待甲方的户口迁出后乙方将该房屋的户口押金3万元返还给甲方；根据国家法律、法规、规章、政策等规定本次交易所产生的税、费全部由乙方承担（买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担，借款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担，转按揭协议如需公证，公证费由乙方承担，转按揭所涉及的担保费由乙方承担。乙方申请贷款的保险费，房地产评估费等由乙方承担。因甲方提前偿还抵押权人的贷款余额而产生的违约金或者赔偿金等由甲方承担）；乙方应于签订本合同当日向甲方支付首期房价款135万元（包含已支付的定金），乙方承诺于2014年12月20日支付给甲方30万元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请150万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证书手续（若需）后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需），若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日补足并支付给甲方；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果，且甲方名义之抵押登记已经注销后15个工作日内，甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由某公司2收执收件收据，待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；待乙方取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或某公司2代为转付给甲方房价款2万元等。签约当日，薛某分两笔向王某支付房款135万元、55万元，薛某并向中介方支付中介费3万元。同年10月27日，薛某办理了《上海市房地产买卖合同》的公证，并支付公证费6,500元。本案房屋交易过程中，案外人宋某、刘某2向某法院提出异议，并申请查封系争房屋，该房屋于2014年11月3日被司法查封。案外人宋某、刘某2认为沂南法院对强制执行的（2012）沪金证字第4000号公证债权文书一案无管辖权，裁定的利息及违约金超过法定上限并强制执行财产适用法律错误。某法院于2014年12月4日作出（2014）沂南执异字第43号执行裁定书，认为其在对该财产执行中通知了刘某、宋某及刘某2，宋某及刘某2未依法行使权利，视为对其权利的放弃，宋某及刘某2并非案件当事人，无主张管辖权及债权文书的权利，故驳回宋某及刘某2的执行异议。
原审认为，薛某、王某于2014年10月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，对于系争房屋的买卖事宜达成合意。此后又于2014年10月25日签订《上海市房地产买卖合同》，该合同与《补充协议》内容涵盖了《房屋买卖合同》，并对于房屋交易的具体条件进一步细化，双方已通过重新签订买卖合同的方式变更了《房屋买卖合同》的内容，《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》为薛某、王某真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按该两份协议之约定履行各自义务。关于系争房屋的过户时间，双方签订的买卖合同中有两处约定，一是于第六条约定为2014年12月20日之前（此前签订之买卖合同亦约定在该日前办理过户），二是在附件三付款协议中又约定薛某贷款申请经贷款银行审核通过，并办理出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果等手续后15个工作日内申请办理产权过户，该两处约定存在不同。系争房屋交易过程中，因薛某需以按揭贷款的方式支付部分房款，故双方还在付款协议中约定若薛某贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足则应于过户当日补足。薛某作为购买方其于买卖合同中的主要义务系支付房款，结合双方的签约过程及合同约定可以看出，因支付方式的特殊性，所以约定薛某在过户前办妥贷款或以直接支付的方式承担付款义务，但办理贷款并非无限期，双方对于2014年12月20日的约定系最迟过户时间，即在该日前若薛某无法支付剩余房款则应承担相应违约责任，同样王某若无法配合办理过户亦应承担相应的违约责任。而实际履行过程中，系争房屋于2014年11月3日因王某与他人之纠纷被司法查封，至今未能解除。王某作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制，现房屋因司法查封限制而无法按约于2014年12月20日前交易过户，王某已属违约。又按照双方合同第十条之约定，王某交付房屋的义务包括房屋的交付及权利的变更，现王某未能按期过户、履行双方约定的房地产交付义务已逾二十日，薛某依据合同约定要求解除买卖合同及补充协议的主张法院予以支持。同时，依据合同法之规定，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。薛某起诉至法院要求解除合同，王某于2015年3月12日收到该诉状，故法院认定双方签订的买卖合同应于2015年3月12日解除。合同解除后，王某应将已收房款200万元返还薛某。关于薛某主张的逾期交付违约金，王某认为过高予以调整，如前述办理过户系王某履行房屋交易义务的内容之一，本案中因王某原因导致双方未能按约过户，至双方合同解除之日止王某的该违约行为一直持续，应按约定支付自2014年12月21日起至2015年3月12日止的逾期过户违约金。关于薛某主张的解除合同违约金，王某认为买卖合同约定的转让价格为315万元，且计算标准过高应予以调整，双方对于65万元虽名为装饰装修的补偿款，但补充协议系买卖合同的组成部分，实际也是此次交易中的房价款组成部分，故法院认定系争房屋转让价格为380万元。至于前述二笔违约金的计算标准，原审认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定王某向薛某支付自2014年12月21日起至2015年3月12日止的逾期交付违约金32,800元及解除合同违约金38万元，二项合计共计412,800元。关于薛某主张的公证费及佣金损失，在确定违约金数额时已考虑了薛某的实际损失，薛某再次主张该损失并无依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一五年四月二十四日作出判决：
一、薛某与王某就上海市闵行区吴中路***弄***号502室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2015年3月12日解除；
二、王某于判决生效之日起十五日内向薛某返还购房款200万元；
三、王某于判决生效之日起十五日内向薛某支付违约金412,800元；
四、驳回薛某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,866元，由薛某负担3,338.30元，由王某负担11,527.70元；财产保全费5,000元，由王某负担。
判决后，薛某、王某均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
上诉人薛某诉称，王某刻意隐瞒了系争房屋存在权利瑕疵，随时可能被法院查封的事实，致使薛某支付了200万元房款后未能获得房屋产权，薛某在本案中不存在任何违约行为。而王某恶意明显，其与薛某签订买卖合同后的一周，系争房屋就被法院查封。王某恶意欺骗上下游交易以牟取暴利，原审调整的违约金过低，是变相鼓励违约行为。双方在合同中约定有对等的违约责任，合同约定的违约责任系双方真实意思表示，也是双方自由选择的结果，应受到尊重。薛某因王某的违约行为支出了中介佣金、公证费、律师费、担保费等，因无法取得房屋产生的租金、调查案件支出的交通费、误工费，筹措200万元资金的利息成本等，加上上海房价上涨因素，合同约定的违约金已经不足以涵盖薛某的全部损失。而王某也未能就违约金过高提出证据，故综上，请求二审法院撤销原审判决第三、四项，依法改判支持上诉人全部原审诉请。
上诉人王某诉称，其已经充分尽到了瑕疵担保义务，本案不能过户并非其的过错。系争房屋是王某拍卖所得，在双方签订买卖合同过程中，并不存在任何权利限制，案外人提起的执行异议并非其所能预见。因此，王某认为原审判定的违约金过高，并未妥善考量王某的过错程度，请求二审撤销原判第三项，改判王某向薛某支付违约金222,800元（其中逾期付款违约金32,800元，解除合同违约金19万元）。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方当事人对本案逾期过户的事实及解除双方签订的买卖合同及补充协议均无异议，本案的争议焦点是原审酌定的违约金数额是否合理。上诉人薛某主张王某明知案外人已提出执行异议的情况下仍旧与其签订房屋买卖合同，主观恶意明显，应从重处罚。但从本案已查明的事实来看，王某系在取得了系争房屋产权之后才与薛某签订房屋买卖合同，系争房屋也在买卖合同签订后一个月才因案外人提出执行异议而被司法查封，薛某主张王某在签订买卖合同之前就已知晓案外人提出执行异议，缺乏证据予以证明，本院实难采纳。而上诉人王某则认为原审酌定的违约金仍然过高，要求二审将合同解除违约金再行减半，但其并未提供原审酌定违约金过高的证据，也未能说明再行调低违约金的依据，故本院对其主张，亦不予采纳。综上，王某构成逾期过户违约，理应向薛某支付逾期过户及解除合同违约金，原审综合双方约定、薛某的实际损失、王某的主观恶意大小以及合同履行情况等因素，将违约金酌情予以调整，并无不妥，本院予以支持。上诉人薛某、王某的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,205.50元，由上诉人薛某负担8,105.50元，上诉人王某负担4,100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年八月十七日
书 记 员 赵 樱
律师评析：
本案系签订房屋买卖合同后，买受人支付了超过一半以上的购房款，出卖人的房屋突然被查封，导致房屋一直无法办理过户，使得买家签署合同的根本目的无法实现，从而引发诉讼的一起法律纠纷。
本案中，虽然被告王某出售房屋系其拍卖所得，后被第三人因提出执行异议而查封，无法办理房屋过户，但是对于被告而言，其出售涉案房屋之前应当可以预测到此种情形的发生，但未如实告知原告薛某，存在一定的过错。现原被告之间的合同合法有效，因被告王某违反如实告知义务导致房屋无法过户，即合同的根本目的无法实现，符合法定解除的条件，故法院判令原被告的合同解除于法有据。
针对被告王某上诉称违约金过高这一诉请，本案中违约金的金额系根据双方约定的标准进行计算，且涉案房屋的价值较高，412,800元的违约金相对于380万元的房屋价值并不算过高，且上诉人王某也未提供相关证明违约金过高的依据，据此上诉人王某支付412800元的违约金合法合理。
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