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    杨状律师,法学学士,经济法学硕士,目前执业于上海,专注于公司商务、民事维权、刑事辩护及涉外案件。
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杨状律师:房屋被抵押担保,买房人可解除房屋买卖合同
来源:转载  点击:631  时间:2018-07-03 12:21:18
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房屋被抵押担保,买房人可解除房屋买卖合同!
 
名词解释:不动产抵押
   抵押是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。不动产抵押主要是将建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权、正在建造的建筑物等进行抵押以担保债务履行的情形。
 
法律条文依据:
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:
(一)建筑物和其他土地附着物;
(二)建设用地使用权;
(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
(四)生产设备、原材料、半成品、产品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通运输工具;
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国合同法》
第六十八条 应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:
  (一)经营状况严重恶化;
  (二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;
  (三)丧失商业信誉;
  (四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
  当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。
 
典型案例:
 
上海市第一中级人民法院
民事判决书

                                                               案号:(2015)沪一中民二(民)终字第2638号
 
    上诉人(原审被告、反诉原告)陈A。
    上诉人(原审被告、反诉原告)尤某。
    被上诉人(原审原告、反诉被告)陈C。
    原审被告德Y房地产经纪有限公司。
原告陈C与被告陈A、尤某房屋买卖合同纠纷一案,向一审法院提起诉讼。
陈A、尤某共同辩称,在签订合同的过程中,已经在合同中注明涉讼房屋有抵押,具体内容双方查阅交易中心的房地产登记簿,买卖双方对此均已明知,不存在陈A、尤某欺瞒的情形,陈A、尤某不应当承担责任,陈C也不因此享有不安抗辩权。而涉讼房屋虽被公安机关查封,但目前尚未到过户期限,因此陈A、尤某依然不构成违约。
德佑公司辩称,本案系房屋买卖合同关系,德佑公司不属于合同相对方。居间关系属不同法律关系。事实上,德佑公司在签订居间合同时已经进行了产调,但当时涉讼房屋只有一次抵押。在签订正式房屋买卖合同后,居间方才了解二次抵押的情况,并及时在3月11日打电话告知了陈C。故不同意陈C的诉讼请求。
    陈A、尤某反诉诉称,其与陈C签订的涉讼房屋买卖合同在附件中已经明确“有抵押信息,具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿”。因此,陈A、尤某并无任何隐瞒行为,也无法隐瞒。相反,陈C逾期支付房价款300万元已构成违约。故反诉请求法院判令:1、确认房地产买卖合同已于2015年4月29日解除;2、陈C支付赔偿金59,625元;3、陈C支付违约金1,590,000元。
陈C针对反诉辩称,同意合同解除,但不同意合同解除的时间,陈A、尤某并无合同解除权。陈A、尤某的房屋早已进行了二次抵押并被司法查封,违约不在陈C。故不同意陈A、尤某的反诉请求。
    原审查明,陈A、尤某系本市长宁区汇川路***弄***号1903室房屋登记的产权人。上址涉讼房屋上设定有招商银行股份有限公司上海南西支行的抵押权,债权数额人民币(以下币种相同)359万元。
    2015年1月14日,陈C作为买受方,陈A、尤某作为出售方,德Y房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为居间方就上址涉讼房屋签订了《房地产买卖居间协议》,约定陈C以795万元的价格向陈A、尤某购买涉讼房屋。陈C于同年1月13日已支付定金5万元。
    2015年1月16日,涉讼房屋又被核准抵押至上海XX融资担保有限公司名下,债权数额300万元。
    2015年1月19日,陈C再次向陈A、尤某支付25万元。2015年3月7日,陈C(乙方)与陈A、尤某(甲方)就上址涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定陈C以795万元的价格向陈A、尤某购买涉讼房屋;“甲、乙双方确认,在2015年7月20日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”“甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等,乙方已知晓。”违约责任:“1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的;在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封;甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;甲方单方要求解除合同的;均视为甲方违约,乙方有权单方解除本合同,应当通知甲方,甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款,并支付违约金和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;乙方单方面要求解除合同的;均视为乙方违约,甲方有权单方解除本合同,应当通知乙方,乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金,剩余款项于三个工作日内返还给乙方,已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。”付款协议:“一、首期房价款:乙方应支付甲方首期房价款计人民币3,700,000元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付甲方定金人民币300,000元整。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付甲方部分首期房价款计人民币400,000元整。3、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后,于2015年4月5日通过居间方转付甲方部分首期房价款计人民币3,000,000元整。该笔款项暂由居间方代为保管,专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额,借款余额由甲方确认(若有不足,甲方自行补足)。……。”抵押情况:“有抵押信息,具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。”
    签署上述合同当日,陈C向陈A、尤某支付了首期房价款40万元。
    此后,陈C了解到涉讼房屋上另有300万元抵押借款。各方多次进行磋商未果。
    陈C遂于2015年3月30日诉至原审法院称,陈C通过德佑公司的居间介绍得知陈A、尤某有本市长宁区汇川路某弄某号1903室房屋挂牌出售。2015年1月13日,陈C在德佑公司工作人员的陪同下看房,有意购买。当时陈A、尤某告知有三百多万的招商银行按揭贷款。最终,三方于2015年1月14日签订了居间协议。陈C于同年1月13日支付了定金5万元,1月19日支付了定金25万元。同年3月7日,买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》,当日,陈C支付了首期房款40万元,并向德佑公司支付了居间佣金79,500元。但在2015年3月11日,陈C接到德佑公司经纪人高XX来电,告知陈A曾为朋友贷款提供连带个人信用担保。次日,陈C了解到涉讼房屋除招商银行按揭贷款外,另有上海XX融资担保有限公司抵押贷款300万元。现上述抵押非但未能消除,涉讼房屋又于2015年4月14日被X江省XX县公安局查封。基于此,要求法院判令:1、解除陈C与陈A、尤某在2015年3月7日签订的上海市房地产买卖合同;2、陈A、尤某返还陈C已支付的房屋买卖价款70万元;3、陈A、尤某支付十个工作日的赔偿金39,750元;4、陈A、尤某支付违约金14万元;5、德佑公司对以上款项承担连带付款责任,要求撤销前述房地产买卖合同。2015年5月5日庭审中,陈C变更诉讼请求,主张解除前述房地产买卖合同,并申请撤回对德佑公司的诉讼请求。
    原审另查明,2015年4月14日,X江省XX县公安局以苍公(经)封通字(2015)8024号文书司法查封涉讼房屋。
    原审认为,本案争议焦点有二:一、陈C未按期支付300万元首期房款,是否具有不安抗辩权;二、合同解除的违约责任归属于哪一方。
    关于陈C未付房款的不安抗辩权,一个重要的事实是陈C与陈A、尤某双方在签订居间协议后,陈A、尤某又在涉讼房屋上设定了300万元的抵押登记。就此节事实,陈C的陈述是其在签订正式房屋买卖合同之前并未知晓,在3月11日接到居间方工作人员电话后经查询后得知;德佑公司的陈述是,其在签订买卖居间协议之前曾进行过产权调查,当时并无二次抵押登记。在签订正式房屋买卖合同后得知,期间陈A、尤某进行了二次抵押;陈A、尤某的陈述是,告知过有抵押登记,但应当由居间方和陈C自行调取房地产登记簿为准,合同也是这么规定的。
    根据当事人的上述陈述,原审认为,在买卖双方签订买卖居间协议并交付定金后,双方的买卖合意已经达成。此时,陈A、尤某仍再次设定二次抵押,且数额高达300万元,完全不符合交易的诚信原则。这一严重影响交易安全和流程的事实,首先已属不当;其次出售方亦有义务及时完整的向居间方及买受方披露全部抵押情形,而不能仅以“以房地产登记簿公开登记的情况为准”作为托词。当然,作为居间方和买受方而言,在签订正式房地产买卖合同之前亦有对房屋权利登记进行审查的居间人职责义务和买受人的审慎义务。双方仅以签订居间协议之前的产权调查为依据而贸然签署正式买卖合同,亦有一定疏忽。但从产生这一纠纷的缘由来看,陈A、尤某的过错责任更大。
    因此,陈C在签署正式房屋买卖合同之前虽有疏忽,但由于陈A、尤某过错在先,过错程度更重,在陈A、尤某已有明显可能丧失履行债务能力的情形下,陈C拒付剩余房款具备不安抗辩权。
    关于合同解除的责任。前已述及,陈C基于不安抗辩具有中止付款的权利。双方就合同的履行磋商不成,陈C起诉至法院主张合同的撤销权。此后,涉讼房屋又被苍南县公安局以相关案件司法查封,至此陈A、尤某已无法将涉讼房屋产权过户登记至陈C名下,已构成违约。陈C主张的合同解除权有事实和法律依据,法院予以采纳。合同应自陈C提出合同解除权之日即2015年5月5日解除。陈A、尤某应当承担返还房款及赔偿合同约定的赔偿金和违约金的法律责任。现陈C仅主张违约金为14万元,自行降低了合同约定的违约金标准,于法不悖,法院予以支持。陈A、尤某基于陈C未付款而提出的合同解除请求,法院不予采纳。
    原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定,于二〇一五年六月二十九日作出判决:一、确认陈C与陈A、尤某就本市长宁区汇川路某弄某号1903室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年5月5日解除;陈A、尤某应于判决生效之日起三日内返还陈C本市汇川路某弄某号1903室房屋购房款人民币700,000元;二、陈A、尤某应于判决生效之日起十日内支付陈C赔偿金人民币39,750元;三、陈A、尤某应于判决生效之日起十日内支付陈C违约金人民币140,000元;四、驳回陈A、尤某的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币12,592.50元,因适用简易程序减半收取计6,296.25元,由陈A、尤某负担。反诉案件受理费人民币9,823元,由陈A、尤某负担。
    判决后,陈A、尤某不服,上诉于本院称,原审认定事实不清,适用法律错误。上诉人在涉讼房屋上设定的300万元抵押是在签订居间协议之前,而非之后,且上诉人明确告知被上诉人和原审被告该情况,2015年1月18日的产调信息也应当是被上诉人调取的,因此,被上诉人在明知涉讼房屋前后有两次抵押限制的情况下,依然依约陆续支付后续购房款,故被上诉人的不安抗辩权成立的前提不存在。买卖合同中已载明房屋有抵押且抵押登记注销时间不晚于合同约定的过户时间即2015年7月20日即可。上诉人完全可以继续履行合同义务,被上诉人无证据证明上诉人丧失履行义务的能力、存在违约的过错。上诉人已发函与苍南县公安局沟通,要求其立即解除查封,以保证交易顺利进行,上诉人不存在根本性违约行为,合同继续履行不存在法律障碍。被上诉人逾期付款违约在先,上诉人如约享有单方解除权,原审若支持合同解除,应当支持上诉人的原审反诉请求。因原审判决不公,上诉人担心法庭支持解约而不对上诉人有所补偿或准许上诉人没收定金,故决定在二审程序中撤回原审的反诉请求,坚决要求履行合同。请求二审撤销原审判决,改判驳回被上诉人原审诉请。
    被上诉人陈C辩称,原审查明事实清楚,适用法律正确,不同意上诉请求。被上诉人是在知道有359万元抵押的情况下签订的定金合同,但是上诉人之后又设定300万元的抵押,为此被上诉人享有不安抗辩权。上诉人未及时注销第二次抵押,涉案房产又被查封,上诉人完全丧失了履行义务的能力,已经构成根本性违约,原审判决解除合同,保护了被上诉人的利益,且原审就本诉和反诉已作出了判决,上诉人放弃反诉诉请没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
    原审被告德Y公司述称,2015年1月18日的上海市房地产登记簿非其调取,2015年1月12日,其调取网上房地产建档信息,显示该房屋仅设立招商银行按揭贷款,而双方签订居间协议后,上诉人又擅自设立上海XX融资担保有限公司抵押300万元,并未将该事实向其披露。本案由法院依法处理。
经本院审理查明,原审法院查明事实无误,本院依法予以确认。
    本院审理中,上诉人补充证据材料如下:1、房产登记信息,证明涉案房屋一直存在二次抵押的现象,都能实现偿还债务的目标,所以本案中即便存在二次抵押,上诉人有办法在房屋过户之前解决抵押问题;2、两份申请政府信息公开的申请书及快递单据,证明上诉人不知为何房屋被查封,故向苍南县公安局申请信息公开,至今没有给上诉人答复,上诉人会提起行政诉讼,相关材料已邮寄过去。被上诉人认为,对证据材料1的真实性无异议,但不同意上诉人的证明意见;对证据材料2,与本案没有关联性,从查封的时间看,说明上诉人根本无法履行与被上诉人签订的房屋买卖合同。德佑公司认为,对上诉人补充的证据材料的真实性无法确认。现已超过买卖合同约定的最晚过户日期,上诉人仍未解除查封、注销抵押,致使买卖合同无法继续履行。
    被上诉人补充证据材料如下:上海市房地产登记簿,证明被上诉人于9月20日调取的信息显示涉案房产仍处于查封状态,并且359万元和300万元的抵押也仍然存在。上诉人认为,对证据材料的真实性无异议,但上诉人在和苍南县公安局交涉,如果查出来与上诉人无关会立即解封。如果给上诉人合理期间继续履行合同,上诉人会将贷款归还的。
    本院认为,本案争议焦点在于涉讼房屋是否能继续履行,被上诉人一方要求解除涉讼房屋的买卖合同是否有足够的依据;如果涉案房屋不能继续履行,解除的相应后果是否应由上诉人承担。上诉人与被上诉人签订的涉案房屋的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效。双方在买卖合同中约定于2015年7月20日之前申请办理交易过户手续,然涉案房屋在2015年4月14日起被司法查封,继续履行已存在障碍。被上诉人虽然在2015年3月30日起诉时,是以上诉人隐瞒涉案房屋上还设有300万元的抵押贷款,可能导致房产被查封无法转让为由,行使不安抗辩权,要求撤销买卖合同,但在审理期间出现了涉案房屋又被查封的事实后,被上诉人以上诉人已构成违约为由,要求解除合同。上诉人认为,其正在与苍南县公安局交涉,解决司法查封问题,若上诉人能解决查封问题,也超过了双方约定的办理交易过户的期限,由此产生的法律后果当由上诉人自行承担。另外,从原审已查明的事实来看,被上诉人通过原审被告居间介绍,实地查看了房屋,并在原审被告作了产调、了解了涉讼房屋上设有359万元招商银行按揭贷款抵押的情况下,与上诉人及原审被告三方于2015年1月14日签订了居间协议,已尽到了买受人的谨慎义务。上诉人二审补充的证据材料1反映了上诉人在2015年1月12日曾注销一笔抵押,2015年1月14日又申请设立一笔抵押,该笔抵押是于2015年1月16日被核准,从时间上来看,三方签订居间协议当日是无法反映涉讼房屋上有二笔抵押,且上诉人也无证据证明其在签约当日向被上诉人告知了又申请设立一笔抵押的情况。之后,上诉人与被上诉人于2015年3月7日签订买卖合同,虽然在抵押情况一栏填写了有抵押信息,但未注明有几笔抵押,有关2015年1月18日的产调信息,也无证据证明是由被上诉人一方调取,故无法证明被上诉人在签订买卖合同时已知晓涉讼房屋有二笔抵押,被上诉人称在2015年3月11日接到原审被告电话后才得知涉讼房屋上还有300万元的贷款抵押,可予采信。被上诉人行使不安抗辩权,不再支付原约定在2015年4月5日需支付的300万元,依法有据。综上所述,基于涉讼房屋目前的状况,合同已无法继续履行,被上诉人要求解除合同并无不当,上诉人应承担合同履行不能的违约责任。原审法院依法所作的判决正确,本院予以维持。上诉人陈A、尤某的上诉理由不能成立,其上诉请求,本院不予支持。原审判决主文序列号有误,本院已作纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    二审案件受理费人民币22,415.50元,由上诉人陈A、尤某负担。
本判决为终审判决。
 
 
审 判 长  孔美君
审 判 员  郑卫青
代理审判员  杨斯空
 
二〇一五年十月二十九日
书 记 员  强 颖
 
 
律师评析

   本案系一起卖房人与买房人签订了居间协议后,卖房人又在房屋上设置了300万元的抵押,后买房人行使不安抗辩权,拒绝履行付款义务,并向法院起诉要求解除合同而产生的纠纷。

第一,关于原告(陈C)能否行使不安抗辩权的问题?
首先,本案中,对于原告(陈C)作为买受人与被告(陈A、尤某)之间的买卖合同,原告系先履行义务人,需要先支付相应的房款,被告的义务是完成房屋过户,然被告私自将房屋抵押导致其行使过户的义务无法完成。并且被告也未针对此事给予说明、担保。原告作为先履行义务人有理由、有证据可以行使不安抗辩权。

第二,本案合同是否能够继续履行?原告主张解除合同是否有法律依据?
本案在起诉时因涉案房屋上设置了300万元的抵押,根据《物权法》相关规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该买卖合同通过原告代为清偿债务还是可以继续履行的,然而在本案审理期间,涉案房屋又被查封,导致本案合同已不具有履行条件,被告构成违约,致使合同主要目的无法实现,故原告主张解除合同具有法律依据。



 
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