杨状律师，法学学士，经济法学硕士，目前执业于上海，专注于公司商务、民事维权、刑事辩护及知识产权案件。
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| 杨状律师：“一房二卖”合同有效，但房屋究竟归谁？ |
| 来源：本站 点击：1753 时间：2018-01-08 14:51:15 |
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“一房二卖”合同有效，但房屋究竟归谁？
名词解释：物权公示原则
物权公示原则是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
物权变动的关键点，不动产就是至不动产登记中心进行登记，动产就是交付。简单地讲，确定物的归属就是不动产看登记，动产看占有。对于相关的利害关系人而言，如果想知道不动产的权利人信息可以按照不动产登记中心的要求提供申请资料进行查询。但是我们要注意到，现实中有些人在取得法院、仲裁机构的生效文书可以办理产权变更登记信息后，由于税费问题的考虑，该部分人未及时办理变更登记，这种情况下其他人通过不动产登记中心查询到的该不动产的信息就不是最新的信息了。
法律条文依据：
《中华人民共和国物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
典型案例：
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
案号：（2017）沪02民终2423号
上诉人(原审原告)：蒋某。
被上诉人(原审被告)：祝某。
被上诉人(原审被告)：黄某。
被上诉人(原审第三人)：马某。
原告蒋某与被告祝某、黄某房屋买卖合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼。
蒋某向一审法院起诉请求：1、判令祝某、黄某继续履行《房地产买卖合同》，按合同约定按时办理房屋产权过户手续；2、判令祝某、黄某将合同约定房屋按期交付蒋某；3、判令祝某、黄某支付蒋某违约金人民币(以下币种均为人民币)2万元。
一审法院查明认定事实：系争房屋登记在祝某、黄某名下，祝某、黄某系夫妻关系。
2016年7月21日，祝某、黄某(甲方)、蒋某(乙方)与上海春海房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖合同》，约定由甲方将其系争房产出售给乙方，房屋总价109万元；乙方应于2016年7月21日签约时交付购房定金2万元，第一期房款27万元于2016年8月20日左右支付，第二期房款80万元以贷款方式支付，具体以银行放款为准，不足部分由乙方自行解决；乙方在支付第一期房款后，双方办理过户手续；过户结束后，甲方将房屋转移给乙方；如乙方违约则将签约时的购房定金作为违约金付给甲方；如甲方违约，则除退还乙方签约时的购房定金外，另付给乙方2万元作违约金；办理过户手续中的一切费用，由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同甲方落款处仅有祝某签字，且未办理网签备案。当日，蒋某支付了购房定金2万元，并由祝某签字确认。
2016年7月22日，祝某、黄某(甲方)、马某(乙方)与德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，总房价款110万元；为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金5万元，协议签署后，意向金转为定金；协议签订后7日内，甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》；合同签订后1日内乙方应向甲方支付首期房款39万元(含已支付的全部定金)；乙方应于合同签订后7日内申请银行贷款，并通过贷款方式支付第二期房款60万元，若贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房款支付给甲方；第三期房款10万乙方应于房地产交易中心产权过户当日支付给甲方；尾款1万元在房屋交付后支付给甲方；交易中产生的所有税费由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。协议签订后，马某向祝某、黄某支付定金5万元。
2016年7月27日，祝某、黄某(甲方)与马某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房产转让乙方；转让价款110万元；甲方应于2016年10月30日前腾退该房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认在2016年9月30日前申请办理转让过户手续。合同附件三约定：首期房价款39万元包括乙方已在合同签订前支付定金5万元，在签署合同后，转为部分首期房价款；剩余首期房款34万元应于合同签订当日支付；第二期房价款60万元通过贷款方式支付；第三期房价款10万元应在房产交易中心出具产权过户收件收据当日支付；剩余房价款1万元在交房后支付。合同另对其他内容进行了约定。当日，马某向祝某、黄某支付首期房价款34万元。2016年8月17日，马某向上海市公积金管理中心申请公积金贷款60万元，并已获得审批。
2016年9月8日，祝某、黄某与马某共同至青浦区房地产交易中心申请办理房产过户手续，并由马某缴纳了双方税费及其他费用。当日，马某向祝某、黄某支付第三期房价款10万元。2016年9月27日，因“申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突”而被退卷。
一审另查明，2016年9月8日，祝某、黄某与马某签订《房屋租赁合同》一份，约定由祝某、黄某对系争房屋进行反租，期限为2016年9月8日至2017年11月30日；租金每月2,000元，考虑到双方买卖关系租期内免收租金；押金10,000元，该押金用于保障房屋内设备完好，如合同期满，房屋内设备没有损坏，马某应将押金退还祝某、黄某。合同另对其他内容进行了约定。
一审审理中，蒋某主张其系通过中介挂牌信息知晓系争房屋在出售，应该是祝某、黄某一致意见；合同签订前蒋某去看过房，也看过产权证，当时祝某、黄某均在场；双方就房屋出售事宜曾协商两次，2016年7月份第一次洽谈时祝某、黄某均在场，第二次去中介签字时只有祝某在场，黄某上班，祝某说其可以代表黄某签字；合同签订过程中，蒋某未与黄某直接沟通过，都是中介与黄某联系的；合同签订几天后，中介即将祝某、黄某不打算将系争房屋出售的情况告知蒋某。综上，蒋某认为祝某的行为构成表见代理，应认定合同相对人为祝某、黄某，由祝某、黄某承担相应合同责任。蒋某表示对其主张无证据可以提供。
祝某、黄某对蒋某主张不予认可，并提出祝某出售系争房屋给蒋某未与黄某沟通，黄某也对此不予追认，故系争合同应为无效，且合同签订当天因黄某反对出售，祝某通知中介转告蒋某不再出售；蒋某看房时黄某不在场，签订合同时也没有与黄某商量过；当时祝某、黄某正在闹离婚，想将房屋出售后分开；蒋某支付的2万元定金，祝某没有收到，应该在中介处；系争房屋确实在中介处挂牌，因与马某签订的合同较正规，且蒋某与祝某之间的中介不诚信，所以同意出售给马某。
马某主张其系通过中介挂牌信息得知系争房屋在出售，并经中介与祝某、黄某签订购房合同；之所以与祝某、黄某签订反租协议，是因为祝某、黄某无其他住处且房价上涨，目的是促成买卖合同如期履行。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，并受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蒋某与祝某及祝某、黄某与马某之间的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。针对黄某提出的其未同意出售房屋给蒋某、且对祝某行为不予追认，故合同无效的主张，法院认为蒋某与马某均系通过中介得知系争房屋在售并看房，两份合同签订时间仅间隔一天，且祝某、黄某系夫妻关系，蒋某有足够的善意信赖祝某的行为能代表黄某，即祝某的行为构成表见代理，法院认定蒋某的合同相对方为祝某、黄某，应由祝某、黄某承担相应的合同义务。
案涉两份合同均以系争房产所有权登记变更为目的，需综合考虑房产过户登记情况、交付或占有使用状况、对价履行程度、合同签订时间等因素，借以确定应履行哪份合同。本案中蒋某方合同虽签订在前并支付定金，但马某已支付系争房屋除贷款外的绝大部分房款、申请贷款获批、实际占有使用了该房屋，并申请了产权变更登记，故法院认定就系争房屋应履行祝某、黄某与马某之间签订的房地产买卖合同，对蒋某要求继续履行合同并交付房屋的诉请不予支持。
一审法院作出作出判决：一、驳回蒋某的全部诉讼请求；二、祝某、黄某应于判决生效之日起十日内协助马某办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区城北新村XXX号XXX室房屋产权过户至马某名下(过户所需税费均由马某负担)。
蒋某不服一审判决，提起上诉。
蒋某上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决已认定有关上海市青浦区城北新村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)两份买卖合同合法有效，故理应履行在先签订的买卖合同。然而一审判决却驳回了蒋某的诉讼请求，违反了法律规定。另，马某与祝某、黄某签订的租赁合同系虚假的，马某并未实际占有系争房屋。故请求二审法院支持其上诉请求。
祝某、黄某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马某辩称，我方实际占有系争房屋，且正在办理房屋产权转移登记手续。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，蒋某并未实际占有系争房屋，仅支付了定金2万元，尚未签订网签备案合同。而马某不仅签订了网签备案合同，还已支付除贷款外的绝大部分房款，从合同履行情况方面考量，显然马某在合同履行程度上高于蒋某。因此，一审法院认定由祝某、黄某与马某履行系争房屋的买卖合同，并无不当。但蒋某可依据法律规定、合同约定，就违约责任另行主张权利。蒋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人蒋某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 蔺皓然
律师评析：
本案系一起典型的“一房二卖”合同履行问题的纠纷，涉及的主要法律问题有两点，第一，表见代理行为构成的合同是否有效？第二，一房二卖后，两个买家谁取得房屋所有权？
首先，本案中房屋系被告祝某、黄某共同共有，且两被告系夫妻关系，原告蒋某与被告祝某、黄某签订的房屋买卖合同，黄某的签字系祝某代签，基于被告系亲密的夫妻关系，原告蒋某有理由相信被告祝某有代理权限，且原告蒋某在签订合同时主观上系善意的，符合表见代理的构成要件，故原告蒋某与被告祝某、黄某之间构成表见代理，蒋某的合同相对方为祝某、黄某，应由祝某、黄某承担相应的合同义务。
其次，本案中原告蒋某与被告祝某、黄某签订了房屋买卖合同后，支付了定金；后被告祝某、黄某又与马某就涉案房屋签订了房屋买卖合同，时间仅隔一天，马某支付了绝大部分房款并且完成了过户及交付，实际占有房屋。对此大状认为，第一，需要明确的是两份合同都是有效的，都发生法律效力；第二，该两份合同标的物是特定物，仅有一方可以获得特定物房屋，另一方只能通过主张债权进行维权，向卖方主张违约责任；第三，从合同履行情况方面考量，无论从法律上登记的效力来看还是实际占有来说显然马某在合同履行程度上高于蒋某，故房屋的所有权应属于马某。
最后，对于此类案件，我们认为由于交易的房屋只有一套，无法拆分，故在有多个买家的情况下，最终的结果一般是只有其中的一个买家能够通过交易取得房屋，其余的买家只能够按照合同约定向卖家主张违约责任。法院在判断房屋由哪位买家交易完成时通常考虑的要点是：
（1）、房屋是否已经办理变更登记；如果已经办理了登记，根据《物权法》第9条的规定，物权的变更、转让，应当依法办理过户登记手续，未办理过户登记的，不发生物权变动的效力。如果已经办理了过户登记，由办理过户登记的一方获得房屋的所有权；
（2）、如果所有买家都没有办理登记，那么法院将考虑房款支付情况、房屋实际占有情况、买家是否存在主观过错的情况以及卖家的具体意见，法院在综合考虑这些具体情况后会作出具体的处理意见。
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