日前，徐先生通过某中介居间与卖方王某签订《房地产买卖居间协议》，约定由徐先生购买王某的房屋，房价为180万元，买卖双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1％各自支付佣金。当日,徐先生还与王某签订《房地产买卖协议》，约定于本协议签署后10日内签订网签合同。王某收了徐先生2万元定金，并出具收款收据。

 

    此后，由于房价上涨，王某不愿意出售房屋，也不再签订正式网签合同，但同意承担违约责任。经协商，王某将已收的定金2万元退还给徐先生，同时另支付违约金人民币若干元。

 

    但几个月后中介公司突然将徐先生起诉到法院，要求其支付佣金1.8万元。徐先生表示，中介公司虽促成其与王某签订《房地产买卖居间协议》协议，但是尚未签订正式的网签，交易就终止了，居间服务尚未完成，因此不同意支付佣金。

 

法院认为：

 

     居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。正式网签合同的签订系为产权交易过户备案之需，并非买卖关系成立的惟一标准，徐先生与案外人在中介公司居间下签订的《房地产买卖协议》已具备了房地产买卖合同的主要条款，可认定原告作为居间方已促成买卖合同成立，因此有权收取居间报酬。但是因交易未成，原告未提供签订买卖合同、产权过户、房屋交付验收等后续服务，其在居间义务未完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等，显然有违公平原则。因此法院可酌情扣减佣金数额，最终酌情判决徐先生支付中介服务费5500元。

 

律师认为：

 

    根据《合同法》第四百二十七条【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据该规定，居间人请求报酬的基础是其已促成合同成立，否则，只能请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，由于居间方已促成双方签订了《房地产买卖协议》，因此，有权请求获得报酬。但因其并未完全完成该次房屋交易中的全部服务流程，因此，最终法院判决徐先生支付部分中介服务费。

 

    如果买卖双方在房产中介的居间下，仅签订了《房地产买卖居间协议》，并未签订《房地产买卖协议》呢？《房地产买卖居间协议》是买卖双方与中介签订的一个三方协议，约定事项一般为居间服务内容、居间费用等，对于房地产买卖合同的主要条款并未作出详细约定，因此，一般不视为已促成合同成立。此种情况下，居间人一般不得要求支付报酬，仅要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

 

 

 

上海某某房屋服务有限公司与赵某居间合同纠纷上诉案

 

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2013)沪一中民二(民)终字第1788号

 

上诉人（原审原告）上海某某房屋服务有限公司。

被上诉人（原审被告）赵某。

 

上诉人上海某某房屋服务有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市某某区人民法院（某某某某）某民某（民）初字第某某某号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，2009年9月9日，案外人黄某与上海某某置业有限公司就黄某购买本市某某区某某路某某弄某某号房屋（以下简称系争房屋）签订上海市商品房预售合同。

 

2010年6月20日，赵某及其委托代理人肖某某与案外人黄某经上海某某房屋服务有限公司（以下简称某某公司）居间签订上海市房地产买卖合同，约定由赵某、肖某某以290万元（人民币，下同）向黄某购买系争房屋。同日，赵某与案外人黄某签订补偿协议，约定赵某就黄某长期空置系争房屋造成的损失另行补偿黄某30万元。

 

2010年6月20日，某某公司与赵某签订佣金确认单一份，约定由赵某于2010年6月30日支付某某公司2万元，过户当天支付某某公司3万元，共计服务费5万元。

嗣后，因案外人黄某在签订合同后明确表示不履行合同义务，肖某某、赵某因此向原审法院提起（某某某某）某民某（民）初字第某某某号案件诉讼，要求黄某及其妻子毕某某按合同约定交付系争房屋并支付逾期交房违约金。原审法院于2011年5月4日判决：一、驳回肖某某、赵某的所有诉讼请求；二、解除肖某某、赵某与黄某于2010年6月20日签订的上海市房地产买卖合同。嗣后，肖某某、赵某向上海市某某人民法院提起上诉，该院于2011年9月5日判决：一、维持（某某某某）某民某（民）初字第某某某号民事判决主文第一项；二、撤销（某某某某）某民某（民）初字第某某某号民事判决主文第二项。

 

2011年9月28日，肖某某、赵某提起（某某某某）某民某（民）初字第某某某号案件诉讼，同年10月19日，黄某、毕某某提起反诉。该案审理过程中，双方自愿达成调解协议：解除肖某某、赵某与黄某于2010年6月20日签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议；黄某、毕某某于2012年3月2日返还肖某某、赵某购房款2万元，并偿付肖某某、赵某补偿款15万元。

 

现因赵某未向某某公司支付居间服务费，某某公司遂诉至原审法院，请求法院判令赵某支付某某公司上述居间服务费5万元。

 

原审认为，某某公司为了促使赵某与案外人黄某合同成立尽了向赵某报告或者媒介的义务，但从查明事实可以看出，赵某及其委托代理人肖某某与黄某经调解已达成解除合同的合意，故赵某与案外人黄某之间就买卖系争房屋的合同终究未能成立，某某公司无权要求赵某支付居间报酬。据此某某公司主张要求赵某支付居间报酬，原审法院不予支持。但鉴于某某公司在为赵某提供居间服务过程中确实花费了一定的人力、物力，结合本案的实际情况，并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定赵某支付某某公司居间必要费用2,000元。原审法院审理后于二○一三年四月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，作出判决：赵某于判决生效之日起十日内支付上海某某房屋服务有限公司居间服务费人民币2,000元。如果赵某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,050元，减半收取人民币525元，由上海某某房屋服务有限公司负担500元，由赵某负担25元。

 

原审判决后，某某公司不服，上诉于本院，诉称：其已促成被上诉人与案外人签署了房屋买卖合同，具备了依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条所规定的居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的条件。故被上诉人理应依据佣金确认单上的数额向上诉人支付居间报酬。原审法院对本案事实的认定及适用法律均有错误，导致判决缺乏法律依据。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人原审中的全部诉讼请求。

 

被上诉人赵某辩称：上诉人并未真正促成被上诉人购买房屋，故无权主张全部的居间费用。原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

 

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

 

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。依据法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但民事活动还应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人作为专业的房屋买卖中介公司，应当清楚其应履行的居间服务的目的并不仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，而是促成买卖双方完成房屋的交易过户手续，达到买卖房屋的最终目的。故其与买卖双方所约定的佣金费用中，当然应当包括直至买卖双方办妥产权过户、房屋交付等手续止的相应费用。现经上诉人的居间介绍，虽促成了被上诉人与案外人签订了房屋买卖合同，但该合同最终并未实际履行，被上诉人通过居间方购房的合同目的并未实现，且买卖合同后续应由上诉人负责办理过户手续等事务亦因此已经免除，上诉人应当全面履行的居间义务并未完成，故现上诉人仅依据其已促成了被上诉人与案外人签署了房屋买卖合同，即主张被上诉人全额支付佣金显失公平，有悖自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。但被上诉人理应向上诉人支付合理的居间费用。现原审法院综合考量了本案的事实及各方的履行情况后，酌情确定了被上诉人应承担的费用，并无不当。上诉人对此提出的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 

上诉案件受理费人民币1,050元，由上诉人上海某某房屋服务有限公司负担。

 

本判决为终审判决。 

 

 

审　判　长方　方

审　判　员顾　依

代理审判员毛　焱

二○一三年六月十八日

书　记　员胡　蓉

 

 

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