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上海市徐汇区人民法院

民事判决书

 

                                                                 （2011）徐民四（民）初字第534号

原告张某某。

委托代理人杨状，上海余庭律师事务所律师。

被告张某。

委托代理人张某。

第三人中国某银行股份有限公司上海分行。

法定代表人王某某，行长。

原告张某某为与被告张某、第三人中国某银行股份有限公司上海分行（以下简称某银行）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2011年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2011年6月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人韦某某、杨状，被告委托代理人张某，第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告张某系原告的外甥，2009年8月，其在明知原告存在精神障碍的情况下，以虛假承诺等方式骗取原告签订了有关徐汇区桂林西街9弄44号202室房屋〔以下简称系争房屋）的买卖合同，并变更了房屋产权登记。原告发现后多次要求被告将房屋产权改回，但至今未予办理，为此诉至法院，请求判令上海市徐汇区桂林西街9弄44号20X室房屋买卖合同无效，并归还原告名下。

被告辩称，同意将房屋归还原告，但归还存在困难，银行贷款被告没有能力归还。司法鉴定费用不同意承担，由法院判决。

第三人辩称，第三人严格按照规定程序办理了借款申请，第三人是善意抵押权人，买卖合同的效力由法院认定，但是抵押合同是有效的。

经审理查明，2009年8月4日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告。2009年8月25日，被告与第三人签订《个人购房抵押借款合同》，约定被告向第三人借款人民币63万元，作为被告支付购买系争房屋的部分房款。系争房屋产权于2009年9月7日登记在被告名下，第三人取得系争房屋的抵押权。系争房屋一直由原告户居住使用，从未交付被告，被告也未支付原告房款，第三人发放的贷款也由被告占用。后被告多次承诺将系争房屋产权归还原告，但至今未履行。

2010年第三人为抵押贷款一事向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求被告归还借款本金及利息等。后该院作出被告应归还第三人借款本金613,622.82元，支付借款利息11，243.47元、逾期利息261.86元等判决。

另查明，审理中原告提出对其在2009年8月4日与被告签订《上海市房地产买卖合同》时是否具有民事行为能力及原告对被告提起本次诉讼是否具有诉讼行为能力进行鉴定。经鉴定，1、原告患有精神发育迟滞。2、原告于2009年8月4日与被告就签订《上海市房地产买卖合同》时为无民事行为能力。3、原告对被告提起本次诉讼为无诉讼行为能力。

以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有上海市房地产登记资料、户籍资料、民事判决书、鉴定报告等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点有三个：一、原、被告之间就系争房屋签订的买卖合同的效力；二、第三人对系争房屋是否享有抵押权；三、买卖合同无效的后果应如何处理。

首先，关于原、被告之间就系争房屋签订的买卖合同的效力问题。本院认为，原、被告之间形成了买卖合同法律关系，根据本院查明的事实，原告属于精神发育迟滞，在签订《上海市房地产买卖合同》时，其为无民事行为能力，对签订房地产买卖合同及其产生的后果，不具有足够的识别能力、判断能力和自我保护能力。因此，根据法律规定，原告作为无民事行为能力人，其签订房地产买卖合同的民事行为无效，故原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，而被告因买卖合同而取得系争房屋的产权也应返还原告。现原告请求确认原、被告关于上海市徐汇区桂林西街9弄44号20X室房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

其次，关于第三人对系争房屋是否享有抵押权的问题。本院认为，就被告与第三人之间签订的抵押借款合同来看，抵押借款合同系签订各方的真实意思表示，合法有效，抵押借款合同对被告与第三人均具有约束力。且该抵押借款合同与房地产买卖合同系两个独立的合同，房地产买卖合同无效并不影响抵押借款合同的效力。因为被告与第三人的法律关系包含着借款合同法律关系和抵押担保法律关系。其中借款合同为主合同，抵押担保合同为从合同。现借款合同这一主合同已经法院生效判决确认为有效的情况下，抵押担保合同也为有效。被告、第三人就系争房屋设定了抵押权，并办理了抵押权的登记手续，因此根据物权公示原则，该抵押权成立并生效，第三人对系争房屋依法享有抵押权，并不因房屋买卖合同无效而无效。

第三，关于买卖合同无效的后果应如何处理的问题。根据法律规定,合同无效后，当事人依据合同取得的财产应当返还，使得当事人的债权债务恢复到合同订立前的状态。本案中，被告作为原告外甥，其明知原告为无民事行为能力人，仍与其签订买卖合同，主观上具有恶意性，应对房地产买卖合同无效的后果承担责任，其取得系争房屋的产权缺乏事实和法律依据，故被告应将系争房屋返还原告。鉴于被告与第三人已在系争房屋上设立了抵押权，并办理了登记手续，故被告将系争房屋产权返还原告前，还须向第三人清偿贷款本息，并办理注销抵押登记手续。

综上所述，本院据实解决关于系争房屋买卖合同无效后的法律后果。依照《中华人民共和囯民法通则》第五条、第五十五条第二项、第五十八条第七项的规定，判决如下：

一、原告张某某与被告张某于2009年8月4日签订的关于上海市徐汇区桂林西街9弄44号20X室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；

二、被告张某在与第三人中国某银行股份有限公司上海分行结清贷款本息、第三人中国某银行股份有限公司上海分行对上海市徐汇区桂林西街9弄44号202室房屋的抵押登记注销后十日内，协助原告张某某办理上海市徐汇区桂林西街9弄44号20X室房屋的房地产权利由被告张某名下过户至原告张某某名下的手续。

本案受理费12，800元，减半收取计6，400元，鉴定费2，500 元，由被告张某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。